การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นหนึ่งในความฝันของคนส่วนใหญ่ แต่น้อยคนนักที่จะมีประสบการณ์ในการซื้อบ้าน 2 หลังขึ้นไป การซื้อบ้านรวมถึงการกู้ซื้อบ้านจึงเป็นความกังวลของคนทั่วไปว่าจนเองจะซื้อบ้านได้หรือไม่ จะต้องเตรียมตัวอย่างไร รวมถึง รายได้ที่มีจะสามารถซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไหร่ ทุกความกังวลนี้ Good Material จะมาคลายความกังวลนี้ พร้อมอธิบายการเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน แบบละเอียด ถ้าพร้อมแล้วมาเริ่มกันเลยครับ
ขั้นตอนเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน
1.ทำการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ถูกใจ (ตามหาเอกสารหลักประกัน)
บ้านและคอนโด ที่เราเลือกซื้อจะมีให้เลือกด้วยกัน 2 แบบ คือ บ้านมือหนึ่งจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ บ้านมือสองที่เราไปซื้อต่อจากเจ้าของอีกทีหนึ่ง ทั้งสองแบบมีข้อดีข้อเสีย ที่ต้องพิจารณาต่างกันเลือกกันได้ตามชอบเลยครับ
หลังจากที่เราเลือกได้แล้วว่าจะซื้อที่ไหน ขั้นตอนต่อไปคือ การวางเงินจองตามที่ตกลงกับผู้ขาย เพื่อให้ได้สัญญาจะซื้อจะขาย เราจะได้เอกสารสำเนาโฉนดหน้าหลัง และเอกสารส่วนตัวของผู้ขายทั้งสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน
สำคัญมาก !! อย่าลืมตรวจสอบว่าชื่อหลังโฉนด บัตรประชาชน กับบุคคลที่มาทำสัญญาเป็นบุคคลคนเดียวกัน
2.เตรียมเอกสารส่วนตัว
ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมเอกสารของผู้กู้ ซึ่งจะประกอบด้วย ส่วนของเอกสารส่วนตัว ในกรณีที่มีคู่สมรสควรเตรียมข้อมูลของคู่สมรสไว้ด้วย
เอกสารส่วนตัวที่ใช้คือ
- 1.สำเนาบัตรประชาชน
- 2.สำเนาทะเบียนบ้าน
- 3.สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ / สำเนาใบเปลี่ยนนามสกุล
กรณีสมรส
- 1.ทะเบียนสมรส
- 2.บัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส
- 3.ทะเบียนบ้านคู่สมรส
- 4.ใบเปลี่ยนชื่อ / ใบเปลี่ยนนามสกุลคู่สมรส
**เอกสารคู่สมรส จะมีความสำคัญในกรณีที่เกิดปัญหาการหย่าร้างขึ้น การที่เราแต่งงาน (แต่อาจจะไม่ได้จดทะเบียน) แล้วทำงานหาเงินร่วมกันมาช่วยกันซื้อบ้าน ตกลงกันว่าจะให้คนให้คนหนึ่งเป็นคนรับหนี้ไปทั้งหมด ถ้าเกิดเหตุต้องเลิกกัน
3.เอกสารแสดงรายได้
เอกสารแสดงที่มาของรายได้เป็นสิ่งที่ธนาคารจะตรวจสอบ เหมือนการสืบว่าถ้าธนาคารให้เงินเราไป เราจะเอาเงินที่ไหนมาผ่อนใช้คืน จะมีโอกาสที่งานที่ทำจะขาดรายได้และส่งผลต่อการผ่อนชำระหรือไม่ โดยเอกสารแสดงรายได้ผมจะขอแบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม แต่ละกลุ่มการเตรียมเอกสารจะไม่เหมือนกัน
- พนักงานประจำ
- ดำเนินธุรกิจส่วนตัว (จดทะเบียนบริษัท)
- ทำงานอิสระ / พนักงานรายวัน รายสัปดาห์
- ค้าขายทั่วไป / ขายของออนไลน์
[ในบทความนี้จะขอพูดถึงเฉพาะการเตรียมตัวสำหรับพนักงานประจำ]
การที่เราประกอบอาชีพแต่ละประเภทส่งผลต่อการเตรียมเอกสารและเกณฑ์ของแต่ละธนาคารที่เราต้องรู้ก่อนส่งเอกสารให้ธนาคารพิจารณา จะช่วยประหยัดเวลาและช่วยให้การกู้เงินซื้อบ้านของเราผ่านได้ง่ายยิ่งขึ้น
เอกสารแสดงรายได้ของพนักงานประจำประกอบด้วย
- 1.สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- 2.สเตทเม้นท์ที่เงินโอนเข้า ย้อนหลัง 6 เดือน (สามารถปริ้นจากระบบ Mobile banking ได้)
- 3.หน้าบัญชีธนาคาร
ถ้าในสลิปเงินเดือนของเรา บริษัทได้มีการหักเงินประกันสังคม และเงินภาษี โอกาสกู้เงินผ่านของเราแทบจะเกือบ 100% เว้นแต่เราไม่เคยมีประวัติค้างชำระหรือมีหนี้เยอะมาก
แต่ถ้าสลิปเงินเดือนไม่มีการหักประกันสังคม และเงินภาษี (ภาษาธนาคารจะเรียกว่ารับเงินสด) เอกสารที่ต้องเตรียมจะเพิ่มขึ้นนิดหน่อย
เอกสารแสดงรายได้ของพนักงานประจำ (ที่รับรายได้เป็นเงินโอน ไม่เสียภาษีและประกันสังคม)
- 1.สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- 2.สเตทเม้นท์ที่เงินโอนเข้า ย้อนหลัง 6 เดือน (สามารถปริ้นจากระบบ Mobile banking ได้)
- 3.หน้าบัญชีธนาคาร
- 4.ทวิ.50 เอกสารจากบริษัทที่ระบุว่าเราได้รับเงินเดือนทั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่
- 5.ภงด 91 เอกสารที่เราจะได้รับจากกรมสรรพากร เมื่อเราแสดงรายได้เพื่อคำนวนภาษี
ธนาคารพิจารณาอะไรบ้างก่อนอนุมัติเงิน กู้ซื้อบ้าน ให้เรา
1.ตรวจประวัติเครดิตบูโร หรือ เช็ค NCB
ประวัติเครดิตบูโร คือ ประวัติการมีสถานะการมีวงเงินกู้กับธนาคารต่างๆ โดยหลังจากวันที่เราขอสินเชื่อกับธนาคาร เช่น การสมัครบัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล ผ่อนรถ ผ่อนบ้าน ทุกอย่างธนาคารจะนำส่งข้อมูลของเราให้ สำนักงานเครดิตบูโรแห่งชาติ (์NCB) ทั้งสิ้น โดยส่งข้อมูลทุกอย่าง เช่น เราใช้วงเงินไปเท่าไหร่ ผ่อนชำระตรงหรือไม่ หรือตอนนี้มีการค้างชำระเป็นเวลากี่วัน
หลังจากธนาคารส่งขอข้อมูลเครดิตบูโรแล้ว ธนาคารจะได้ข้อมูลมา 2 ส่วนคือ
- สถานะปัจจุบันของบัญชี เช่น สถานะปกติ ไม่มีประวัติค้างชำระเกิน 30 วัน
- เห็นยอดภาระที่เราผ่อนอยู่กับธนาคาร หรือ สินเชื่อต่างๆ
ถ้าเคยมีประวัติค้างชำระเราจะทำบทความแยกให้ คือ เครติดบูโรคืออะไร ถ้ามีประวัติค้างชำระทำอย่างไรถึงจะขอสินเชื่อผ่าน
2.เช็คสถานะของบริษัทว่ามีความมั่นคงขนาดไหน
รายได่ของเรามาจากความมั่นคงของบริษัท คำว่า “บริษัทอยู่ได้ เราก็อยู่ได้” คือสิ่งที่ธนาคารให้ความสำคัญ แล้วธนาคารมีจะตรวจสอบเรื่องความมั่นคงของบริษัทอะไรบ้าง ที่ผมลิสต์มาคือสิ่งที่ธนาคารตรวจสอบจากประสบการณ์ที่เคยเจอ หลักเกรฑ์ของแต่ละธนาคารอาจจะให้ความสำคัญแตกต่างกัน
- ระยะเวลาการดำเนินกิจการควรจะมากกว่า 2 ปีขึ้นไป
- บริษัทมีผลการดำเนินงานเป็นบวกหรือไม่ เช่น บริษัทมีงบกำไร หรือ งบขาดทุน (ถ้าบริษัทขาดทุนติดต่อกัน จะเอาเงินที่ไหนมาจ่ายเราละ ??)
- ถ้าบริษัทยังไม่กำไร แต่ทุนจดทะเบียนสูงมาก หรือ บริษัทมียอดขายเติบโต สูงก็มีโอกาสกู้ผ่าน
- โครงสร้างการจ่ายเงินเดือนพนักงาน เข้าระบบประกันสังคม และ มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่ การที่บริษัทมีการเข้าสู่ระบบประกันสังคม และเสียภาษี ธนาคารจะมองว่าบริษัทยินยอมเข้าสู่ระบบและมีการนำรายได้และรายจ่ายของบริษัทส่งให้สรรพากรตรวจสอบได้ ก็จะเป็นบริษัทที่น่าเชื่อถือในสายตาของธนาคาร แต่ถ้าบริษัทไม่ได้มีการเสียภาษีหรือประกันสังคม เอกสารก็ต้องเตรียมมากขึ้นอย่างที่ได้กล่าวไปแล้ว
3.ขั้นตอนของการคำนวนวงเงินที่จะให้สินเชื่อ
ขั้นตอนของการคำนวนวงเงินกู้อย่างละเอียดผมจะขอทำเป็นบทความแยกให้เพื่อนๆ ได้คำนวนด้วยตนเองอีกครั้งหนึ่ง แต่ในคลิปนี้ผมจะอธิบายหลักการเบื้องต้นได้ทราบดังนี้ครับ
สูตรที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อคือ ( รายได้ของเราx DTI (%) )- ภาระหนี้เดิมที่มี / ยอดผ่อนต่อวงเงิน 1 ล้านบาท
- รายได้นำมาจากสลิปเงินเดือน
- ภาระหนี้เดิมที่มี นำมาจากการตรวจสอบเครดิตบูโร เช่น การผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนรถ
- DTI คือ อัตราการยินยอมให้เราเป็นหนี้ได้ คิดเป็น % ต่อรายได้ เช่น ถ้าธนาคารให้ลูกค้าเป็นหนี้ได้ 60% ของรายได้ สมตติว่าเรามีเงินเดือน 20,000 บาท x 60% = 12,000 บาท
- อัตราการผ่อน
สามารถดูการคำนวนการคิดรายได้แบบละเอียดในบทความ ด้านล่างครับ!!
4.ยื่นขอสินเชื่อธนาคารไหนดี
สำหรับคนที่ทำงานประจำ มีประวัติการผ่อนชำระที่เป็นปกติ ทำงานในบริษัทที่มั่นคง มีการจ่ายภาษี ประกันสังคมครบถ้วน มีเอกสารครบตามที่ผมได้แจ้งเอาไว้ ธนาคารทุกธนาคารพร้อมให้สินเชื่อคุณแน่นอน (โดยเฉพาะถ้าคุณทำงานในบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์บริษัทเหล่านี้ในหลายธนาคารจะจัดอันดับว่าเป็นบริษัท TOP 1000 ก็จะยิ่งขอสินเชื่อได้ง่ายยิ่งขึ้น)
หลักการเตรียมเอกสารเบื้องต้นเพื่อให้สามารถขอสินเชื่อผ่านสำหรับพนักงานประจำ หวังว่าเพื่อนๆจะเตรียมตัวสำหรับเรื่องของเอกสารได้อย่างครบถ้วน มีความสุขในการเลือกซื้อบ้าน และขอสินเชื่อ กู้บ้าน ผ่านได้อย่างราบรื่น
วิธีการคำนวนวงเงิน กู้ซื้อบ้าน อย่างละเอียด!!
ขั้นตอนการพิจาณา สินเชื่อบ้าน จะประกอบไปด้วย 3 ขั้นตอน (ตามที่ได้เกริ่นในหัวข้อด้านบน)
- 1.ขั้นตอนการตรวจเครดิตบูโร (เช็คประวัติการชำระ และตรวจสอบภาระหนี้ในปัจจุบัน)
- 2.เช็คความมั่นคงของบริษัท กิจการ เช่น ระยะเวลาดำเนินกิจการ ผลการดำเนินงาน
- 3.นำรายได้ และ ภาระหนี้ มาคำนวนว่าจะปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าได้เท่าไหร่ **ผมจะสอนคำนวณเรื่องนี้ครับ**
เรามาเริ่มต้นคำนวณศักยภาพการขอสินเชื่อกันเลยครับ…
การหารายได้ตามเกณฑ์ธนาคาร ต้องทำความเข้าใจประเภทของเงินเดือน 3 แบบ
1.รายได้ที่เท่ากันทุกเดือน เช่น ฐานเงินเดือน ค่าโทรศัพท์ ค่าเดินทาง ค่าตำแหน่ง
** สังเกตว่า รายได้ที่โชว์ในสลิปมันเท่ากันมาโดยตลอดนั้นแหละ
2.รายได้ที่ได้ไม่เท่ากัน เช่น ค่าคอมมิชชั่น ค่าโอที ค่าเซอวิส ค่าเข้ากะ
**รายได้ประเภทนี้ ธนาคารอาจจะนำมาเฉลี่ยคิดให้ครึ่งเดียว หรือ บางธนาคารคิดให้เต็มทั้งก้อน แต่เราควรคิดเผื่อๆ ไว้แค่ครึ่งเดียวพอครับ**
3.รายได้พิเศษ เช่น โบนัสปลายปี โบนัสตามผลประกอบการ
** บางธนาคารไม่คำนวณให้ บางธนาคารนำมาคำนวณหารเฉลี่ยต่อเดือน แล้วคิดให้ครึ่งเดียว
ดูตัวอย่างการคำนวนได้จากรูปที่แนบมาครับ….
หลังจากที่เรารู้แล้วว่าธนาคารดูสลิปเงินเดือนของเราแล้ว นำรายได้แต่ละแบบมาคิดคำนวณอย่างไร
นำรายได้ส่วนไหนมาพิจารณาสินเชื่อให้เท่าไหร่ ก็จะได้คำที่เรีกยว่า “รายได้ตามเกณฑ์ธนาคาร”
ส่วนถัดมา ที่ต้องรู้คือ ธนาคารแต่ละธนาคารให้ลูกค้าเป็นหนี้ได้กี่ % ของรายได้ ส่วนนี้จะเรียกว่า DTI
อัตราหนี้สินต่อรายได้ DTI คือ อัตราส่วนที่ธนาคารยอมให้ผู้ขอสินเชื่อมีภาระหนี้ได้ (คิดทั้งหนี้เก่า และหนี้ใหม่ที่กำลังจะขอ)
โดยเทียบเป็นสัดส่วนร้อยละต่อรายได้ หรือเป็นเปอร์เซ็นต์
**ปกติจะมีสูตรคำนวณที่ใช้กันคือ ธนาคารให้ลูกค้ามีภาระหนี้ได้ 40% สูตรคำนวณนี้เป็นตัวเลขที่จะช่วยปกป้องความเสี่ยงของผู้ขอสินเชื่อ
เพื่อที่จะสำรองเงินค่าผ่อนไว้มาพอ ถ้าเป็นไปได้ผมก็อยากแนะนำให้คำนวณตามนี้นะครับ ^^**
แต่ในความเป็นจริงธนาคารในปัจจุบันให้ลุกค้ามีภาระหนี้ได้ 60-80% เลยครับ (ในบทความนี้ ใช้ตัวเลขที่ DTi 60%)
1.หนี้สินที่เราจ่ายเท่ากันทุกเดือน (Term Loan)
(รายได้ตามเกณฑ์ธนาคาร x DTI 60%) – ภาระหนี้เดิมที่เรามี = วงเงินที่จะสามารถผ่อนได้ต่อเดือน
สรุป
- หากท่านต้องการนำเนื้อหาหรือข้อมูลจากเว็ปเราไปใช้งานเพื่อเผยแพร่ให้ความรู้โดยไม่มีผลประโยชน์ โปรดติดลิ้งค์เครดิตกลับมาหาเราที่หน้านี้